运营即是招商，自然涉及招商和运营紧密绑定的问题，全力形成“以招商带运营、借运营促招商”的良好局面，即达成招商运营一体化。招商运营一体化追求的就是“你中有我，我中有你”的无缝连接，通常遵循六个基本原则。

1.理念统一

园区上下必须统一招商运营一体化的理念，老板充分认可，基层员工也明白是怎么一回事。招商运营一体化必须保持延续性，必须减少一切思想不统一导致的障碍。就像球场上全体球员必须统一思想，是全攻全守，还是防守反击一样。

2.运营前置

将公共平台、运营服务的职能事先筹划，在招商伊始甚至园区项目刚立项时就提前启动适合自身园区的一些服务工作。例如将政策对接、项目申报先期启动，可以为园区申报一些补贴项目，获取一定政策支持，积累相关经验和资源。这也是为日后进驻企业提供申报服务和政策服务打下基础，建立相关业务渠道关系。先满足自己，再满足业主，不失为一个好方式。

3.步调一致

当下，国内多数园区在招商和运营上存在着两张皮现象。如果从团队的属性讲，招商团队和运营团队一个主导外拓市场，一个主导内部营运，虽各有侧重，但其实内外息息相关，工作中需要做到整体一个目标、对外一个声音，保持步调高度一致，切忌两张皮。运营人员辅助招商，可以给予鼓励性的招商提成奖励，以调动积极性。招商团队适当参与、辅助运营，可以知悉产业地产的建设本质和营运模式，反过来能够更好地去招商。笔者的实际工作经验是招商团队和运营团队最好由一位核心领导统领，避免分设两个体系、两个部门、两个平行领导而导致的相互扯皮、效率低的现象。在具体工作及后续绩效考核中，KPI指标的设定要科学合理，能够切实促进招商和运营的配合联动。

4.招商协同

园区招商实际上由地产租售（一级开发还涉及土地出让）与产业招商两块工作构成，顾名思义，地产租售从事的是楼宇房屋的买卖及出租业务，偏向于传统地产业务内容；产业招商从事的是“招商引资”“招才引智”，侧重产业层面的产业项目、人才、资金及配套服务机构的引入，类似于政府招商部门从事的工作。当下，园区招商几乎不可能只做上述两块工作中的单独一项，既要引入产业企业，又要把楼宇租售出去。因此，招商运营一体化首先是把园区楼宇租售和产业招商协同起来、绑定好，要从管理机制、业务流程设定、工作任务安排、岗位职责设定、绩效考核设计等各个方面统筹兼顾、协同调度。

5.夯实平台

产业运营服务是园区运营的核心、是园区发展的驱动源，产业运营服务的主要工作是搭建公共服务平台，以平台为载体为园区企业开展卓有成效的综合服务工作。如果公共服务平台未夯实，运营服务难以有效开展，园区企业不能享受切实的运营服务，那么一切工作徒有虚名，招商运营一体化也就无从谈起。

6.多线联动

多线联动是线上线下联合推进，线上园区宣传推广与线下开展运营服务有效联动。无论是招商还是园区运营，活动都是工作推进的有效方式与重要媒介，正所谓“活动搞起来、园区火起来”。当然，招商运营活动的前提，一是运营要务实，二是招商要灵活，运营打底扎根，招商伞面扩展。

2019年7月5日，为助力深圳蛇口网谷及南海意库入驻企业的成长，招商产业联合12家优质第三方企业服务商，以“路演+展位”的形式在蛇口网谷政企服务大厅举办了企业服务商路演活动，行业涵盖工商财税法、电子印章、互联网营销推广、政策补贴申报、知识产权等领域，如图26-1所示。百度、金蝶、创业印章等服务型公司在会上纷纷亮相并与园区企业积极互动。此活动旨在提供蛇口网谷及南海意库企业“一站式”服务，解决日常经营过程中的服务需求，减少非核心业务内耗。活动展示的是夯实园区运营服务，而潜在的是提升园区形象，进一步扩展招商，事实也给予了验证。

有人或许会问，如果说运营好就可以推进园区产业招商和楼宇去化，那招商人员、营销人员还有这么重要吗？毋庸置疑，运营永远代替不了招商，“运营即是招商”及“招商运营一体化”强化的是将招商和运营这两个原本性质不同、内容不同的工作有效协同、充分联动，基于一体化的思维、通过一体化的举措，一边促进园区招商，一边推进园区运营。

招商和运营好比一对兄弟，哥俩好，齐心协力、并肩作战，胜利的曙光就在前方。反之，兄弟俩各行其道甚至明争暗斗，那成为难兄难弟的日子就不远了。