自由读 — 四、财务测算的逻辑

此处，针对二级开发的财务测算进行说明：

（一）前提假设

图5-1 测算考虑因素

在测算之前，需要考虑好图5-1的因素。其中，租售价格在前期可以经过市场比较法进行初步匡算，但在项目投入使用后，具体的精确售价还需要进一步研究，再制定详细的租售方案。

（二）计算逻辑

收益（净利润）=收入（销售收入、租赁收入、运营收入、政府补贴等）-支出（土地支出、建安工程、工程及其他费用、基本预备费、建设期利息）

表5-2 计算逻辑

类别	具体事项
土地支出	土地出让金、相关税费
建安工程	地下工程：土石方、桩基、地下室工程等主体建筑：一般土建、外立面、安装和消防、装修工程等设备工程：电梯、发电机、中央空调、抗震、智能化等室外工程：道路、景观、绿化、夜景、安装工程等
工程其他费用	城市基础设施费、工程咨询费、设计费、勘察测量费、施工图审查费与工程建设有关的其他费用
基本预备费	为对应设计变更或工程建设的不可预见费
建设期利息	根据项目实际融资利息计算

 评估项目是否可行，通常关注项目内部收益率（IRR）、财务净现值（是否为正）、投资回收期，动态和静态都要做，一般以动态为准。

 为进一步分析财务回报的影响因素，可增加敏感性分析，如租金、售价、建安成本、财政补贴等因素对收益率的影响分析。