中国城市群的发展主要经历了城市发展自然集聚和政策引领两个阶段；而中国城市群房地产的发展也同样经历了人口集聚产生需求和政府引导发展两个阶段。

人口的集聚和流动产生住房需求，当前人口流动的原因主要有两个，一是中国城市化进程加速带来的人口流动，二是户籍政策放开后人才的自由迁徙流动。从发达国家的经验以及我国今年人口流动的趋势看，年轻人才流向大城市和城市圈，房地产的发展转向区域性和结构性机会，发展潜力大的区域集中于“十三五”规划的主要拓展和人口流入区域。中国的房地产市场目前尚不符合一个纯粹的供需市场模型，其除了受到人口需求和房企供应外，还更多的受到政府调控的影响。政府利用土地供应、规划指标、限购限售措施、金融政策等多种手段，通过行政手段调控供需关系以影响房地产市场。

在这里，我们将深层剖析房地产逻辑，欢迎各位业界大咖拍转，或许有瑕疵，权当抛砖引玉了。

我们从房地产的本质属性开挖，根据房地产的属性划分，城市房地产的首要属性是居住属性，其次是投资属性和金融属性，然后在政府“只住不炒”的引领下，最终的落脚点将回归到以居住为目的的社会属性。这里需要啰嗦一句，在我们没有将房产商品化之前，房子在配给制下体现最多的就是其以居住为目的的社会属性，只不过当时和现在对社会阶层属性的评判标准有些差异罢了。

对应消费产品升级的路径，市场上提供的产品则依次是刚需型产品、刚改型产品、改善型产品，之后逐步推出满足社会圈层需求的圈层型产品。需要说明一下的是，圈层型产品不一定就是豪宅，而是更多关注社群属性的产品，如位于秦皇岛昌黎的阿那亚将产品卖给北京的中产小资客群，贴个标签——距离北京最近的海，这是一个位于秦皇岛的独立的北京社区，95%以上是北京客户，园区内的车都是北京牌照，连社区音乐节摇滚歌手和业主的互动口号都是“100108”之类的北京元素，玩的就是圈层属性。

人口集聚和城市发展带来了百姓的居住需求，城市房地产特征以居住为主。在居住属性维度，百姓关注的是自己有没有房子住，市场上有没有足够数量和面积的产品；政府关注的是百姓的居住需求是否得到满足；房企则更多关注生产效率尽快提供足够数量的产品。

在居住需求得到满足后，部分客户开始更多关注投资属性，其城市房地产特征将转化为以投资为主。在投资属性维度，百姓关注的是买房子有没有价差可赚，政府关注的是城市发展带来的土地资源升值，且这一升值能否更好地获得土地财政收益进而继续支持城市发展；房企则关注通过房地产开发如何更好的获得城市发展的红利。

随着百姓投资意识和政府经营城市理念的加强，更多客户希望通过借助金融工具实现财富增值，城市房地产特征转化为以金融为主。在金融属性维度，百姓关注的是如何花更少的首付利用杠杆购置固定资产；政府关注的是使用何种调控政策抑制金融绑架房地产产品，以驱使房子回归房地产本质属性；房企则更多关注如何通过金融杠杆做大企业规模，挺过重重考验迎接房地产业的第二个春天。

随着房地产属性逐步回归到社会属性，百姓关注的是房地产带给他的圈层标识和身份象征意义；政府在“只住不炒”的理念下实现房地产市场均衡；而房企则回归到以品质为主要特征的个性化定制时代。