根据新一线城市研究所最新的城市分类，京津冀城市群14个城市共有新一线城市2个、三线城市8个、四线城市3个。

以下是城市群城市房价地图：

E.市场热度

市场热度指数重点考察市场房价、地价现状及涨幅情况，进驻潜力和市场竞争热度，来分析目前的市场热度。京津冀城市群地货比指数中位值为21%，整体来看市场机会较大。市场热度指数TOP3城市为：北京、廊坊、天津。

京津冀城市群整体房价中位值为10645元/㎡，地价中位值为2126元/㎡ ；京津冀城市群地货比中位值为21%。地货比较高的三个城市为北京、天津、安阳，应及时捕捉市场信息，防控拿地风险；地货比较低的三个城市为保定、张家口、秦皇岛，应作为重点关注城市，寻找机会适时进驻。

京津冀城市群房价平均涨幅为88%，地价平均涨幅为94%。房价涨幅高于城市群整体平均增幅的城市共有5个，分别为张家口、石家庄、廊坊、保定、沧州；地价涨幅高于城市群整体平均增幅的城市共有6个，分别为廊坊、安阳、承德、邢台、唐山、衡水。

市场潜力从常住人口和地货比两个维度考虑，地货比较低且人口规模相对较大代表市场潜力较大。战略进驻区域城市共4个，分别为北京、天津、石家庄、保定；重点关注区域城市共2个，分别为唐山、邯郸；机会进驻区域城市共2个，分别为邢台、沧州。

市场潜力从成交面积和地货比两个维度考虑，地货比较低且成交面积较大代表市场潜力较大。战略进驻区域城市共3个，分别为天津、北京、石家庄；重点关注区域城市共2个，分别为唐山、廊坊；机会进驻区域城市共4个，分别为邯郸、衡水、秦皇岛、保定。

京津冀城市群住宅供应去化年限为2.74年，去化周期小于3年的有10个。整体来看，天津、廊坊、安阳、秦皇岛、沧州、唐山、北京、衡水、邯郸、承德等城市市场供不应求；邢台、保定、石家庄等城市市场供过于求。

房价收入情况，在均值线下，居民收入较大且距离轴线向下偏离越大代表房价上涨潜力越强。重点关注城市有安阳、唐山、秦皇岛；一般关注城市衡水、邢台、邯郸。

2016年京津冀城市群房地产投资额为11189亿元，占全国房地产投资额135284亿元的8.27%；房地产投资额在均值799亿元以上的城市有3个，分别是北京、天津及石家庄。房地产投资占固定资产投资比重超过25%的有3个，分别为北京、廊坊及秦皇岛，此区域房地产投资相对过热，建议谨慎拿地；介于15%至25%的有5个，分别为天津、石家庄、保定、张家口及衡水，此区域为房地产合理投资区，建议重点关注；在15%以下的城市有6个，此区域房地产投资相对较少，存在潜在投资机会。

2016年京津冀城市群住宅投资额为7230亿元，住宅投资额在均值387亿元以上的城市有5个，分别为北京、天津、石家庄、保定、廊坊。整个城市群住宅投资额占房地产投资额比重为65%，市区住宅投资占全市住宅投资的80%。市区住宅投资占比低于50%的城市有：廊坊、保定、承德，以上城市所辖县级城市房地产投资较为活跃，应重点关注。

天津、北京TOP50房企进驻较多，市场竞争十分激烈；石家庄、廊坊、张家口、保定、邯郸、唐山已经有10家以上TOP50房企进驻；邢台、秦皇岛、衡水、沧州。承德均有5家以上TOP50房企进驻。

土地市场热度从成交楼面地价和溢价率两个维度考虑，成交楼面地价和溢价率均较低代表土地市场潜在热度较大。重点关注城市有廊坊、唐山、承德、邢台、安阳、石家庄。（溢价率在5%以下市场公开程度较低，需谨慎关注。）

从销售利润率看，大于25%的城市有12个，为石家庄、保定、张家口、秦皇岛、廊坊、沧州、北京、唐山、邯郸那、承德、衡水、天津；20%-25%的城市有1个，为邢台。销售利润率=（房价-地价-土地外成本-增值税）/房价，土地外成本按3600元估算。增值税=（房价-地价）*10%/（1+10%）-3600*8%。需要注意的是：销售价格为2018年4月份价格，楼面价为近6个月成交楼面价，北京、天津土地外成本按5500元/㎡测算。

京津冀城市群城市市场热度综合排名TOP3的城市为：北京、廊坊、天津。

京津冀城市群城市房地产投资安全性综合排名TOP3的城市为：北京、保定、天津。偏离度大于1的城市投资风险较高，应谨慎投资，主要城市有廊坊、安阳、张家口及承德。