根据最新的城市分类，山东半岛城市群17个城市共有新一线城市1个，二线城市2个、三线城市7个、四线城市6个、五线城市1个。

以下是城市群城市房价地图：

E.市场热度

市场热度指数重点考察市场房价、地价现状及涨幅情况，进驻潜力和市场竞争热度，来分析目前的市场热度。山东半岛城市群地货比指数中位值为40%，整体来看市场机会适中，可适当进入。热度指数TOP3城市为：济南、青岛、济宁。

山东半岛城市群整体房价中位值为7023元/㎡，地价中位值为1213元/㎡ ；山东半岛城市群地货比中位值为40%。地货比较高的三个城市为济宁、济南、淄博，应及时捕捉市场信息，防控拿地风险；地货比较低的三个城市为青岛、烟台、德州，应作为重点关注城市，寻找机会适时进驻。

山东半岛城市群房价平均涨幅为48%，地价平均涨幅为134%。房价涨幅高于城市群整体平均增幅的城市共有7个，分别为青岛、济南、滨州、德州、聊城、菏泽、威海；地价涨幅高于城市群整体平均增幅的城市共有7个，分别为济南、聊城、威海、潍坊、淄博、济宁、莱芜。

市场潜力从常住人口和地货比两个维度考虑，地货比较低且人口规模相对较大代表市场潜力较大。战略进驻区域城市共5个，分别为临沂、潍坊、青岛、菏泽、烟台；重点关注区域城市共1个，分别为聊城；机会进驻区域城市共2个，分别为泰安、德州。

市场潜力从成交面积和地货比两个维度考虑，地货比较低且成交面积较大代表市场潜力较大。战略进驻区域城市共4个，分别为青岛、潍坊、烟台、临沂；重点关注区域城市共2个，分别为枣庄、菏泽；机会进驻区域城市共1个，分别为威海。

山东半岛城市群住宅供应去化年限为2.86年，去化周期小于3年的有11个。整体来看，青岛、烟台、东营、枣庄、威海等城市市场供不应求；潍坊、济南、菏泽、莱芜、滨州等城市市场供过于求。

房价收入情况，在均值线下，居民收入较大且距离轴线向下偏离越大代表房价上涨潜力越强。重点关注城市东营；一般关注城市枣庄、济宁、滨州、莱芜、潍坊、淄博。

2016年山东半岛城市群房地产投资额为6323亿元，占全国房地产投资额135284亿元的4.67%；房地产投资额在均值297亿元以上的城市有6个，分别为青岛、济南、烟台、潍坊、临沂、济宁。房地产投资占固定资产投资比重超过25%的有1个，即济南，此区域房地产投资相对过热，建议谨慎拿地；介于15%至25%的有2个，分别为菏泽、青岛，此区域为房地产合理投资区，建议重点关注。在15%以下的城市有14个，此区域房地产投资相对较少，存在潜在投资机会。

2016年山东半岛城市群住宅投资额为4566亿元，住宅投资额在均值220亿元以上的城市有6个，分别为济南、青岛、烟台、潍坊、临沂、菏泽。整个城市群住宅投资额占房地产投资额比重为72%，市区住宅投资占全市住宅投资的72%。市区住宅投资占比低于50%的城市有：潍坊、济宁、滨州、德州、菏泽，以上城市所辖县级城市房地产投资较为活跃，应重点关注。

山东半岛城市群人均住户存款余额均值为39982元，高于均值水平的城市有7个，分别为：济南、威海、东营、青岛、烟台、淄博、潍坊。

青岛、济南、烟台城市TOP50房企进驻超过20家，市场竞争十分激烈。

土地市场热度从成交楼面地价和溢价率两个维度考虑，成交楼面地价和溢价率均较低代表土地市场潜在热度较大。重点关注城市有淄博、聊城、烟台、枣庄、菏泽、莱芜、威海。（溢价率在5%以下市场公开程度较低，需谨慎关注。）

从销售利润率看，25%以上的城市有6个，分别是青岛、烟台、威海、德州、聊城、泰安；20%至25%的城市有3个，分别是日照、济南、临沂。销售利润率=（房价-地价-土地外成本-增值税）/房价，土地外成本按3600元估算。增值税=（房价-地价）*10%/（1+10%）-3600*8%。需要注意的是：销售价格为2018年3月份价格，楼面价为近6个月成交楼面价。

山东半岛城市群城市市场热度综合排名TOP3的城市为：济南、青岛、济宁。

山东半岛城市群城市房地产投资安全性综合排名TOP3的城市为：潍坊、临沂、日照。东营的偏离度大于1的城市投资风险较高，应谨慎投资。