在区域拓展的前期调研工作中应该特别重视实地考察工作，因为实地调查不只是区域信息数据的补充，更是对区域产业基础、市场环境、营商环境、商务环境等必要信息的最直接、最切身的感知，这类一手信息甚至比案头的研究分析更加重要。在实地考察中，政府招商部门通常会接待并安排既定参观线路，而我们可以不走寻常路，不完全按照政府招商部门安排好的线路考察，而另辟蹊径去考察调研，或者在完成既定线路参观后，自由安排考察目标和考察时间，以获取真实全面的区块信息。自行考察不是漫无目的、信手拈来，而是要事先策划，最好做出《区块实地调研评价表》，按计划行事。笔者及园区操盘团队在区域拓展考察调研中曾经归纳了数十个实情调研、微服私访的具体问题，涉及到产业环境、商业配套、建筑物业、社区保障、交通配套、政商服务、入驻企业（经营）状况等具体问题，有些问题看似简单，却暗含了诸多细节。例如“区域地块共享单车配置使用情况”表面体现了区块交通配套状况（周边没有交通枢纽，共享单车的需求就少），其后还隐含了地块发展成熟程度、区域企业从业人员的数量与构成、周边商业与住宅公寓的配套情况（附近没有综合配套，对共享单车的需求就少）等问题。

参与区块现场考察的人员对直接获取的信息打分评判一下，就可以初步判别一个区块的经济发展、社区发展和地块成熟度等基本情况；一旦确定投资该地块，也能对未来园区的定位（层级、产业、规模、各类建筑物业配比等）有个基础判断。《区块实地调研评价表》与《园区土地选址评估表》相互补充，以避免落入那些地方“亮瞎眼”的经济数据之“坑”。

除了做好上述调研评估外，如果能够实地走访区块内已建园区及入园企业，听听企业现身说法，那就更理想了。通过现场访谈，深入了解已建园区招商运营情况，入园企业的生产经营、享受扶植政策与综合服务的情况等，做到知己知彼，以利选址决策。

图 产业地产商识别区域投资的陷阱

“拨开迷雾看真身，挑开杂草避陷阱”。面对以GDP为代表的城市经济数据怪像以及纷繁芜杂的各类障眼法，产业地产区块选址投资，如果不能慧眼识“坑”，那就“杯具”了。