虽然“零售业商业地产”在中国的开发还不到20年的时间，在一些城市甚至也不过十几年的时间，但在技术层面上，这些“零售业商业地产”已经达到了非常成熟的水平。因为这些“零售业商业地产”都有成套的规矩，地产商对其只需照搬。

然而，对于一些战略上的策划，则不能够依原样照搬。同样是城市综合体，有成功的案例，也有不成功的案例。商业地产最终能否实现成功，前期的战略策划、项目设计占到了70％的比例，而后期的施工、运营、营销、客服等则只占30％的比例。前期战略策划、规划设计中的资金投入非常重要，往往5-10％的资金投入就可以决定整个项目的成败。但是，如果前期的战略策划、规划设计出现了致命的问题，那么，这个商业无论如何运营都不会盘活过来。

为什么会出现这样一种情况呢？万达只有一个，这是不能够复制的。万达拥有属于自己的万达学院，在总培训费用方面，它投资了接近2亿元。这样巨大的投资，再加上融资的支持，以及政府补贴等优惠政策的扶持，这些因素的综合才成就了今天的万达。

对于中小商业地产的开发企业而言，形势就没有那么乐观了。它们不可能拥有属于自己的商学院，也没有能力去培养具有较好的战略定位及策划能力的人才。如果它们不与第三方合作的话，那么许多问题将会随之而产生。就这个第三方而言，它可以分为两类：一类是设计机构，一类是咨询策划机构。“零售业商业地产”在其开发方面找的多是设计机构，或者说，几乎90％的这类项目都可以直接去找设计机构，并能够寻求到较好的解决办法。当然，随着竞争的加剧，这个比例也会呈现增长的趋势，即越来越多的“零售业商业地产”的开发都需要借助咨询策划机构。

对于“零售业商业地产”的设计，我认为这是技术策划的问题，而并不是严格意义上的战略策划的问题。当你问设计师什么是“战略策划”时，100位设计师中恐怕最多只有一两位会略知一二。为什么我会有这样的体会呢？因为我本人就是这方面的设计师，在这方面我已有10多年的经验。后来，当我不再从事设计这个行业而是转向了去再学习，以及当我做了建设集团的总裁并在这个过程中有了一些直接接触的时候，我才真正地懂得了什么是商业地产战略，即商业地产要强调内在的差别化，而不能够仅仅停留在表面却不在乎这样的造型设计与商业之间的关系是否真正的合拍。

在发达国家，一座城市不管是租赁“零售业商业地产”还是自己开发“零售业商业地产”，它们都需要依靠第三方咨询来出具报告并最终决策。与之相反，在一些成熟的市场却不依靠第三方咨询。中国有“圈地”一说，即直接用图纸说话，这样做的原因更多的是便于领导来决策，从而达到圈地的目的。所谓的报告也不过是为了报批，甚至会出现这样一种情况：报批的是一个报告，而实际操作的也是一个报告，但这两个报告之间却是可以完全毫不相干的。

商业地产是不同于房地产的。房地产出现问题的概率很小，基本上可以忽略不计，所以人人都可以从事房地产开发的工作。小有小开发，大有大开发，房地产即使出现了问题，那也是战略定位策划方面的问题，这类问题十有八九都是由于资金不足而引起的。商业地产则不同，即使资金充裕，也仍有80％的商业地产会出现各种各样的问题。主要原因在于：一是不够专业却不虚心学习，尤其是一些看起来文化素养较高的开发商会出现此类情况；二是本来就存在的问题，比如用房地产开发的模式来开发商业地产，这种做法显然是错误的；三是一味地盲目地等待新机会，却不相信市场规律、政策规律，以及第三方咨询策划的力量。一味地等待新机会，一旦清醒过来再去找咨询策划机构，那时候就已经回天乏力了。

常规设计机构的做法：

（1）设计角度——一般都用设计来解决，只需强调时尚创意就能够满足一般性的要求；

“零售商业地产”基本上可以不用做战略定位策划就能够满足很多城市的开发需求。它可以用设计机构的方式做城市综合体的设计，也可以用设计机构的方式做商业百货的设计。从实际情况来看，只要能够与商业运营公司相结合，“零售业商业地产”基本上就能够设计出比较好的作品。因为一般意义上的城市综合体、商业百货本身就是战略定位。如果拥有一块土地却不清楚这块土地是用来做城市综合体、商业百货、购物中心，还是用来做商贸城的话，那么，遇见这种情况就需要进行战略定位策划了。

（2）营销因素——不考虑。

（3）管理因素——设计技术角度的考虑。

（4）经济角度——设计技术角度的考虑，其实是不考虑。

（5）社会角度——设计技术角度的考虑，其实是不考虑。

（6）人文角度——设计技术角度的考虑，其实是不考虑。

（7）消费者心理角度——基本不考虑。

注明：设计技术角度就是设计相关规范的角度。

所谓的“不考虑”指的是设计机构的不考虑，这是因为设计机构的人才安排做不到这样周全的考虑。这并不是设计机构的问题，而是一种正常现象。这也是为什么有那么多的商业地产会最终走向失败的重要原因之一。

我们的工作室曾对大约500个中型零售业商业地产做过调查，我们采取的办法是直接用设计代替策划，即“设计先行”。排除地标项目和万达龙头商业地产的项目，大约70％的零售业商业地产都出现过大的问题，而采取“策划先行”办法却出现大问题的零售业商业地产则大约只占到了30％的比例。在这30%的比例中，其中10%的原因是没有找对策划人，另外20%的原因是企业的资金不足等。

常规策划机构的做法：

（1）消费者心理角度——商圈研究，业态分布，业种安排；

（2）经济角度——总体经济情况；

（3）社会角度——社会群体情况；

（4）管理因素——给出经营模式；

（5）人文角度——一般不考虑；

（6）设计角度——给出体量要求，以及一些商业上的要求。

上述这个过程比直接采用“商业运营公司＋设计机构”的方式要好。