客户分析主要包括项目所在区域当前客户特征、客户演变趋势、目标客群范围、目标客群客户描摹。

(1)​ 区域当前客户特征

当前的客户特征主要通过选取区域内的典型住宅项目成交客户特征进行参考，通过分析客户的来源特征、家庭结构特征、年龄分布特征、行业分布特征、置业目的特征、关注价值特征等进行客户分析总结。

如何进行客户调研？

​ 选取同区域内的项目成交客户进行重点分析

​ 对区域内各项目客群来源占比进行分析

​ 对客户年龄占比进行分析

​ 对客户职业属性占比进行分析（公司管理层、企业主、公司职员、自由职业、企事业单位、公务员、其他）

​ 对客户关注因素占比进行分析（地段、配套、居住品质、发展潜力、开发商品牌、物业、交通、其他）

(2)​ 客户演变趋势

客户变化趋势即未来几年随着本区域房地产市场开发进程加快，从而带动区块产业升级、交通升级、发展升级、配套升级等，使本区域形成洼地效应，从而吸引全市甚至外省的客群。

以深圳罗湖区为例，最初为本地地缘性客群为主，但随着十三五东进计划，规划利好不断，核心城市人口不断，外加罗湖更新蝶变，吸引外区人口来罗湖置业，外区客户置业比例将会扩大。

另外，因为罗湖区住宅供应量不足，区域内以老旧小为主，改善型住房需求日益增长。产业升级，罗湖区的转型升级，提出打造“世界宝都”的目标，将吸引更多国际珠宝人群。

(3)​ 目标客群范围

目标客群范围需要通过上述对目前客群的分析以及未来客群演变趋势的分析进行综合总结分析，从而预判本项目的核心客群、重要客群以及补充客群情况。

以深圳罗湖区某住宅项目为例，核心客群主要为本地客户及龙岗客户占比70%，主要是从事珠宝产业或者私企老板；重要客群是福山来的，占比20%，主要是高新技术产业职员、中层管理者、企业白领；还有10%的补充客群来自龙华及其他区域，客户出现全程化甚至全省化覆盖。

(4)​ 目标客群描摹

目标客群描摹即针对项目划分的目标客群进行多维度分析，包括购买力、购房需求特征、选址原则、居住标准、客群标签等，以及不同年龄段对买房的关注点是什么，包括对价格、配套、品质、升值、智能化、物业管理等的关注点强弱分析。

以25-35岁客群为例，他们一般是小两口或者刚组建家庭，属于首置客群，会更关注价格及未来升值潜力，因为处于职场奋斗期，渴望有个精神休憩空间，因此会关注小区的休闲娱乐配套。