时下，业界专家们为运营鼓与呼，园区老总们为运营急而想，一时间运营服务如彩云般缭绕于各个园区之上，“祥云围绛阙，瑞气绕琼楼”。开明的产业地产开发商、运营商都围绕园区运营特做文章，祭出了或实或虚、亦重亦轻的自家招法。这样一来，似乎有点名声的园区不做点高大上的运营，根本就不入流般。一些为数不多却具有示范效应的园区智慧管理、产业投资、产业链搭接服务等园区运营案例在业内广泛传播，到访项目考察交流者、学习者络绎不绝。而就行业整体而言，产业地产运营服务的现实情况如何呢？是笃定未来后的一路高歌？还是无限风光后的一地鸡毛？其实，我们都有感知，目前的园区运营既非那么出神入化，也非那么黯然神伤，园区运营尚在奔跑的路上。

“物业、商业和产业一个都不能少”（参见《产业园区/产业地产的规划、招商、运营实战》一书中的《物业、商业、产业，一个不能少——园区运营三业并举》），园区运营涉及物业经营管理、商业配套经营和产业运营服务等三大运营内容，三项运营服务相辅相成、缺一不可，其中物业经营管理是基础性的运营服务，是让企业有个“安稳之家”；商业配套经营是保障性的运营服务，让企业有个“舒适之家”；产业运营服务是驱动性的运营服务，为企业赋能，让企业有个“发展之家”，说的更宏观些，产业运营是区域产业集群、产业升级发展的核心动能所在。

图 园区作为企业之家的运营服务层级

园区企业无论规模大小、无论行业归属、无论知名度高低，它们在物业经营管理上的需求具有一致性，这个一眼便知；园区企业在商业配套经营上的需求也体现出一致性的特点，比如对餐饮的需求、交通出行的需求、便利购买的需求、会议设施的需求，等等。因此，园区在物业和商业两大内容的经营上，基于需求的一致性，运营服务也具有较强的一致性，也就能够实施规模性经营。但园区产业运营服务另当别论，因为企业的行业属性不一致、企业成长阶段不一致、企业的经营水准不一致，一系列的不一致性，决定了产业运营不可能像物业和商业那般提供一致性的运营服务内容。譬如说，大企业和小企业的经营管理战略不一样，生产型企业和办公型企业的作业方式和融资方式不一样，科技企业和文创企业的商业模式不一样，园区在提供产业运营服务时，若想达成切实效果，就要针对目标客群展开个性化、专属性的运营服务。

如果我们不想囫囵吞枣地做表面文章，那么必须论证清晰三个关键问题：园区产业运营服务，“为谁服务”“提供什么服务”“怎样开展服务”。只有搞清楚这三个问题，我们才可能做好园区运营服务，真正做到园区各方共赢共进。